אחד היתרונות שיש להשקעה בנדל"ן על פני השקעות אחרות בדרך כלל הוא רמת המינוף הקיימת בנדל"ן, ואשר ניתן לקחת אותה ביתר קלות. גם בהשקעות בשוק ההון ניתן למנף כפי שכתבנו בשבועות האחרונים, אך בנדל"ן בדרך כלל זהו סיפור פשוט וקל יותר.

אני רוצה להתייחס לשתי צורות קלאסיות:

• האחת מסורתית – שאנו מכירים מעשרות השנים האחרונות
• והשנייה חדשה יחסית – שנוצרה ממבצעי הקבלנים ומ"עסקאות הפריסייל" הרווחות בשנים האחרונות

הצורה הראשונה: המינוף הקלאסי והמסורתי

המינוף הקלאסי והמסורתי בנדל"ן דורש להביא הון עצמי ראשוני כנדרש על פי הדרישות של בנק ישראל, לקחת משכנתא על כל היתרה, כאשר הרציונל הוא לשלם את המשכנתא מהשכירות שתתקבל מהדירה.

הרעיון הזה לכשעצמו נכון ועבד בעבר כשמחירי הדירות היו זולים יחסית. נכון שגם מחירי השכירות היו זולים יותר, אך היחס שבין מחיר הנכס לבין תשואת השכירות (התשואה הפירותית) היה בהלימה קרובה יותר. גם מבחינת החזר ההשקעה זה היה כדאי לפחות בחלק מהמקומות.

נניח לדוגמה: שקנינו נכס ב-700 אלף שקלים והשכרנו אותו ב-4,000 שקלים לחודש. התשואה השנתית ברוטו תעמוד על 6.85%, וזה עוד לפני שלקחנו בחשבון עלייה צפויה ממחיר הנכס שיעלה. גובה התשואה הפירותית שהתקבל בעבר היה גבוה יחסית ובמקרים רבים הצדיק את ההשקעה.

החישוב הזה היה נכון לתקופות עבר. בשנים האחרונות זה כמעט ולא קיים.

מה השתנה? הזינוק החד במחירי הדירות

מה שהשתנה זה הזינוק החד במחירי הדירות. למרות שגם מחיר השכירות עלה, זה לא עלה באותו יחס – רחוק משם. ולכן ככל שהתשואה ההונית עולה, זה מגדיל את היחס ביניהם ומוריד את התשואה הפירותית.

כעת זה כבר נהפך למורכב יותר מכיוון שהפרמטר המרכזי שיעמוד לנגד עינינו הוא עלות האשראי.

במספרים: אם עלות האשראי היא 6% והתשואה הפירותית מן הנכס היא 2.5%, אנחנו צריכים שתהיה עלייה בערך הנכס של 3.5% מדי שנה רק כדי להגיע לנקודת איזון ולא להפסיד כסף. רק מכאן ואילך אנחנו נתחיל להרוויח.

אז נכון שבשנים האחרונות בערים רבות התשואה ההונית הייתה הרבה יותר מזה, אך ישנן גם ערים שלא.

רק בשבוע האחרון ישבתי עם יהודי שקנה דירה בבאר שבע לפני כ-7 שנים. יחד עם העלויות הנלוות הוא הגיע לסכום של 840 אלף שקלים, וכשהוא בדק כעת את מחיר הדירה הוא יכול למכור אותה בסביבות 740 אלף שקלים. כלומר – בשורה התחתונה, למרות שעברו כל כך הרבה שנים, הוא הפסיד כסף.

גובה המימון

בנוסף, מה שחשוב כאן זה גובה המימון, בפרט בסביבת אשראי גבוהה כמו התקופה הנוכחית. נתקלתי באנשים שלקחו על דירה שנייה 90% מימון, והסיבה הזו גרמה לכל העסק הזה להיות בסימן שאלה.

ולכן, לעבוד היום בשיטה המסורתית של מינוף בנדל"ן, בדירות בארץ, זה בדרך כלל יהיה פשוט לא משתלם.

ונכון שיש מן הקוראים שיגידו: "מקסימום נחזיק את הדירה עד לסוף חיי המשכנתא." זה נכון, אבל בכל השקעה צריכים לבדוק את העלות האלטרנטיבית – כלומר, מה יכולתי לעשות אם הכסף במקום לרכוש את הדירה.

דבר נוסף שצריך לתת עליו את הדעת – היום בעסקאות כאלו כמעט בכל המקרים ללא יוצא מן הכלל צריך להוציא כסף מדי חודש מן הכיס ולממן את ההשקעה. מה שהופך את הסיפור למורכב הרבה יותר וזה יוצר קושי ממשי בהמשך:

• מבחינה מעשית – קשה לממן את זה
• מבחינה מנטלית – קשה לנו לרוץ למרחקים כל כך ארוכים כשאנחנו לא רואים תשואה ורק צריכים להוציא כסף מן הכיס

הצורה השנייה: מבצעי הפריסייל – האופציה המבטיחה

צורת המינוף השנייה בנדל"ן שקורית בעיקר בשנים האחרונות היא מבצעי הפריסייל של הקבלנים. זה כבר נשמע הרבה יותר מבטיח.

ניקח לדוגמה: דירה שתג המחיר שלה הוא 2 מיליון שקלים ותנאי התשלום הם 20% כעת ו-80% במסירת הדירה.

בואו נניח שתאריך המסירה הוא לעוד 5 שנים (זה טווח הזמן פחות או יותר שבמרבית המקרים כדאי להיכנס לעסקאות כאלו, אחרת מחיר הדירה כבר יהיה מגולם בדרך כלל במחיר הנקוב).

בהנחה שמחיר הדירה עלה רק ב-4% מדי שנה ו-20% בהתאמה ב-5 שנים, הרי שמחיר הדירה כיום עומד על 2.4 מיליון שקלים.

תשואה של 100 אחוז ברוטו על הכסף בתוך מספר שנים!

יתרונות

• העלות הבסיסית של המינוף היא נמוכה יחסית לרמת המינוף
• רמת הסיכון היא נמוכה יחסית מכיוון שמדובר בדרך כלל בדירות אשר חל עליהן חוק המכר, מה שמבטיח ערבות בנקאית ודברים נוספים

האתגרים והסיכונים

האתגר המרכזי בעסקאות כאלו הוא השלמת הרכישה. ברוב מוחלט של המקרים צריך לדעת להשלים את העסקה, ובעסקאות כאלו מדובר בהרבה מאוד כסף. מה שדורש לצלוח משוכה של קבלת משכנתא ועמידה ביכולת ההחזר החודשית.

במידה ולא תצליחו לעמוד בזה זה עלול לגרום למימוש העסקה במחיר נמוך בהרבה ממה שתכננתם, במקרי קיצון: אי יכולת לעמוד בהשלמת העסקה וביטולה, מה שיגרור קנסות מצד הקבלן

נקודות נוספות שחשוב להניח עליהן את הדעת:

• היכולת להחזיק בנכס תקופה מסוימת – מה שיקל על המכירה במחיר המבוקש
• השלכות על היבטי מיסוי בחלק מהמקרים

בשורה התחתונה מינוף בנדלן יכול להניב תשואות יפות כשעושים את זה נכון. זה דורש ראייה רחבה של כל התמונה, לגלם את כל העלויות מסביב (תיווך, מיסוי, עלויות משפטיות, עלות אשראי ועוד). ועדיין, כשעושים את זה נכון זה עשוי להביא תשואה גבוהה על ההון העצמי במשך מספר שנים.

אין באמור להוות המלצה להשקעה מסוימת או צורת השקעה. לכל החלטה בעניין השקעות יש להיוועץ עם בעל רישיון כחוק.

לתגובות והערות ניתן לפנות לנחום ברוק, מנהל מקצועי במסילה במייל: nb@mesila.org